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MBA 资源报告目录 各类资料大全！！！ 精品水晶，动人礼品 目录 1.0 研究结论…………………………………………………………….1 1.1 宗地基本情况………………………………………..…………………….….1 1.2 地价范围…………. ……………………………………………………….….1 1.3 地块投资价值…………………… …………………………………………..1 2.0 研究方法 ……………………..…………………………………...2 2.1 剩余法求地价 ……………………...………………………………………..2 2.2 运用《建设项目投资经济评价方法与参数》进行宗地的财务评价 ……………………………………………………………………..….….2 2.3 研究根据 ……………………………………………………………….……3 3.0 宗地最佳利用方式构思 ……………………………………..…….4 3.1 宗地总体规划方案设计 ……………...………………………………..……4 3.2 最佳开发建设方案设计……………………………………………...………5 4.0 宗地地价测算 ……………………………………………………...6 4.1 地价之外的成本测算 ………………...……………………………………..6 4.2 销售收入测算…………………..………………………………….……..…7 4.3 地价成本测算 ……………..…………………………..………..….………7 5.0 项目 财务评价 ……………………………………………………...7 5.1 项目盈利能力分析………………………………………………….…..……7 5.1.1 税金计算 ……………………………….…………………..….………8 5.1.2 损益表 ……………………………….…………………..…….………8 5.1.3 宗地现金流量表与动态盈利分析 .…………………..…….……..…8 5.2 项目不确定性分析………………………………………….……………..10 5.2.1 项目盈亏平衡分析………………..…….…………………….………10 5.2.2 敏感性分析………………………….…..…………………….………10 5.2.3 概率分析 ………………………….……………………….……..…11 6.0 项目综合经济评价与建议 …………………………………….12 6.1 项目综合经济评价………………………………………………….………12 6.2 有关说明及建议 ……………………………………………………………12 附表、附图 附表一 宗地地价测算表 …………………………………………………………..14 附图一 项目概率分析图 ……………………..…………………………………..16 1.0 研究结论 1.1 宗地基本情况 宗地编号为 B303-0041，地块位于香蜜湖，土地用途为住宅用地;土地面积为 93544 平方米，建筑容积率≤1.4；可建设总建筑面积为 131000 平方米,其中：住宅 127650 平方米（高层住宅 85％，低层住宅占 15％，但最终比例按报建实施方案确定）；幼儿园 3000 平方米，垃圾站 50 平方米，社区管理中心 300 平方米；土地使用年期 70 年，自 2003 年 8 月 25 日起到 2073 年 8 月 24 日止。
竞投中标方应在宗地使用权转让合同签订后 5 个工作日内一次付清地价款。
涉及交易标的物转让应交的税费中，依法属转让方应交纳的均由甲方承担；依法属受让方应交纳的由乙方承担。如转让合同按规定需要公证的，公证费用甲乙双方各承担 50%。
1.2 地价范围 经测算，本地块的正常地价范围应在 74931～87416 万元人民币之间，其中市场正常价位点应在 80913 万元，扣除土地转让契税 3％，则得竞标报价范围应在 72749～84870 万元人民币之间，市场正常竞标价位点在 78557 万元人民币。
对应市场价位点 80913 万元，则得相应楼面地价为 6339 元/平方米. 1.3 地块投资价值 对应以上地价范围，测得相应的投资财务效果指标如表 1－1 所示。
综上，当地价在 74931～80913 万元人民币之间时，属于投资安全区；当地 价在 80913～87416 万元人民币之间时，即进入投资风险区；超过 87416 万元后，将进入高风险区,投资者需慎重考虑。
表 表 1 1 － 1 宗地投资财务效果指标 项目 地价为74931万元 地价为 80913 万元 地价为 87416 万元 投资利润率（％） 25 20 15 税后利润（万元） 24050 20042 15684 内部收益率（IRR）（%） 20.08 16.24 12.48 财务净现值（FNPV）（万元） 20760 15221 9199.87 投资回收期（静态）（年） 2.95 3.0 3.12 投资回收期（动态）（年） 3.1 3.2 3.4 2.0 研究方法 2.1 剩余法求地价 运用剩余法来确定宗地的最高限价，其基本思路为：
地价= 房地产建成价格－（建筑费＋专业费＋租售费用＋税费）－利润 该方法的操作程序如下：
研究待估宗地的基本情况 选择最佳开发利用方式 估算开发后的房地产价格 估计建筑费、专业费、利息、税费、租售 费用与开发商应得的利润 求地价 2.2 运用《建设项目经济评价方法与参数》进行宗地的财务评价 建设项目的财务评价通常分两个层次，即：全部投资的财务效果评价与自有 （权益）资金的财务效果评价。
全部投资的财务效果评价 ，即排除财务条件的影响，将全部资金（包含全部借贷资金与权益资金）作为计算基础，考察项目的盈利能力。由于它不考虑投资资金的来源构成，与借贷还本付息与所得税的问题，因此它实际上是一种简化了的、投资项目“息、税前”的盈利能力分析，借此能够在各个投资项目或者方案间建立相互比较的共同基础，以便考察项目是否有投资的价值，在分析是否可行的同时，进行方案的选优。
自有（权益）资金的财务效果评价 ，即从企业的角度出发，分析包含财务条件在内的两类因素对项目的影响，以企业投入的权益资金为计算基础，而所谓考察企业投入所投入的权益资金的盈利能力，实际上是对项目息、税后的盈利能力的分析。同时，还考察企业的生存能力、偿债能力、利润及其分配，与各方投资者的盈利能力等。
在本宗地评估报告中，选用全部投资的财务效果评价法，分析该地块的投资盈利能力——通过全部投资的现金流量表，得出项目内部收益率（FIRR）、投资回收期（P t ）、财务内部净现值（FNPV）与投资利润率等指标。由此来推断该宗地投资在财务上的可行性。
2.3 研究根据 香蜜湖 B303-0041 宗地规划指标 国务院进展研究中心数据库 《广东省房地产统计年鉴》 广东省房地产开发各类管理费用标准 中国人民银行存、贷款利率 《广东统计年鉴》 搜房网有关数据 中国人民银行 121 号文件 广州市建安工程定预、决算定额 3.0 宗地最佳利用方式构思 根据该宗地位于深圳市福田区香蜜湖地段、且建筑容积率≦1.4，能够确定，该地块要想获得最大收益，就务必按高尚住宅区规划，定位于高端客户，确保以优美的景观环境与国际性的配套设施来赢得市场。
3.1 宗地总体规划方案设计 总基底面积 93544×22％＝20580 m 2 ，用地平衡表及项目要紧经济指标分别见表 3－1 与表 3－2。
高层住宅 总建筑面积 127650×0.85＝108,503 m 2 住宅规划为 120～180 m 2 /户，平均每套面积为 150 m 2 左右,规划户数 720户。计划规划为 12～14 栋 11 层住宅（其中首层架空绿化），住宅总基底面积计11050 m 2 。
别墅 总建筑面积 127560×0.15＝19,148 m 2 别墅规划为250～350 m 2 /栋，平均每栋面积为300 m 2 ，占地面积计120 m 2 ，规划总栋数为 64 栋。总计占地面积为 64 ×120=7680 m 2 公建配套 幼儿园 3000 m 2 ，按两层考虑，其占地计 1500 m 2 ， 社区管理中心 300 m 2 ，垃圾站 50 m 2 ，均按一层考虑，占地计 350 m 2 。
停车位 基于该地块未来将规划建设成深圳的豪宅区，故应至少考虑每户一个车位（不含别墅用户车位），建议车库集中设置，规划 720 个车位，每个车位按 35平方米考虑，车库规划面积位为 720×35＝25200 m 2 。
园林、绿化及道路 为表达高尚住宅区的品味感，建议该住宅区的绿地覆盖率不低于 65％，可考虑将高层建筑的首层架空绿化。则 绿地面积为 93544×0.65×m 2 ＝60803 m 2 道路规划占地面积为 93544×0.15＝14031 m 2 表 表 3 －1 用地平衡表 项目 用地面积（m2 ） 所占比重(%) 人均面积（m2 /人） 备注 规划总用地 93544 34.09 一、居住用地 18730 20 高层住宅用地 11050 11.81 首层架空绿化 低层住宅用地 7680 8.21 公建用地 1850 1.98 道路用地 14032 15 公共绿地 60803 65 22.15 二、其他用地 9176 表 表 3 －2 项目要紧技术经济指标 项目 数量 单位 总户数 784 户 居住人口 2744 人 总建筑面积 156200 M 2 1.高层住宅建筑面积 108503 M 2 2.低层住宅建筑面积 19148 M 2 3.公建配套建筑面积 3350 M 2 4.地下车库建筑面积 25200 M 2 车位数 720 个 人口密度 293 人/公顷 绿化率 65 ％ 容积率 1.4 3.2 最佳开发建设方案设计 建议分期滚动开发，首期开发别墅及整个住宅区的配套规划建设，通过别墅的市场推广来打造项目的品牌，提升项目的品位，从而带动其后的高层销售。
计划整个地块的开发建设周期为 30 个月，销售周期为 24 个月。其中可行性研究及规划报批等前期准备阶段为 6 个月，宗地竞买后 18 个月时推出首期别墅， 高层住宅分两期推出，计划至 42 个月时完成全部销售。
与此对应的项目投资与融资计划如下表 3－3 所示. 表 表 3 －3 项目投资与融资计划表 序号 项目 建设经营期 合计 1～6 7～12 13～18 19～24 25～30 31～36 37～42 1 投资总额 1.1 建设投资 1.1.1 土地成本 80913.86 1.1.2 前期工程费 755.00 393.00 1.1.3 建安成本费 34000.70 2913.70 11113.00 11802.00 8172.00 1.1.5 基础设施费 2292.56 1145.78 687.47 459.31 1.1.6 公建配套费 1185.16 474.06 355.55 355.55 1.1.7 不可预见费 3589.58 897.39 538.44 430.75 430.75 430.75 430.75 430.75 1.1.8 管理费 3590.00 512.80 512.80 512.80 512.80 512.80 512.80 512.80 1.1.9 销售费用 5384.36 807.65 1076.87 1615.31 1346.09 538.44 1.1.10 利息费用 1.2 流淌资金 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2 资金筹措 2.1 自有资金 2.2 借款 2.3 销售收入再投入 说明：因利息费用取决于投标公司的融资结构，而融资结构的优劣又取决于公司在资本市场的能力高低。该宗地地价需在成交后 5 日内一次缴清，故对竞投人的资金压力很大。能够考虑竞得土地后全部建设缺口资金从银行借贷。由于项目的融资结构不明，且项目全部投资的财务评价又与融资结构无关，故此表中的利息费用计算与资金筹措计划都暂没计算。
4.0 宗地地价测算 4.1 地价之外的成本测算 参考目前建筑市场及房地产开发市场的基本行情，估算出该宗地开发项目的总成本费用为 68651.43 万元。具体测算详见附表 1。
4.2 销售收入测算 参考目前香蜜湖地段的住宅市场行情，高层为 11000 元/ m 2 ，低层为 22000元/ m 2 , 停车位（为便于计算，全部按销售考虑）为 250000 元/个，则测算出总销售收入为 179478.35 万元。具体测算详见附表 1。
4.3 地价成本测算 根据目前国内房地产市场投资回报基本现状，并综合考虑深圳房地产市场的竞争程度，取定开发商投资该宗地的可承受回报率极限为 15％，正常期望投资回报率为 20％，市场投资回报率的上限为 25％。
则该宗地的地价范围为 74291～87416 万元，正常市场期望地价为 80913 万元。
扣除宗地转让契税 3％，则得该宗地的竞投报价范围为 72749～84970 万元，正常市场水平竞投报价为 78557 万元。具体测算详见附表 1。
5.0 项目财务评价 由于香蜜湖 B303－0041 宗地的最终中标地价尚处于预测阶段，因此选取该地块的市场期望价作为计算基础，来测算该宗地的投资价值。
5.1 项目盈利能力分析 5.1.1 税金计算（见表 5－1） 由于首期发售计划在宗地接手后第 18 个月时，故前一年半内无销售收入。而土地增值税是按照纳税人转让房地产所取得的增值额与税法规定的 4 级超额 累进税率来计算征收的，增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减除税法规定扣除项目金额后的余额。根据房地产行业的通常收益水平，土地增值税应缴额基本在销售收入的 1％左右。
5.1.2 损益表（见表 5－2） 由损益表能够看出，公司在第一年内利润为负，这要紧是由于支付巨额地价所致。第二、三年内尽管有利润，但仍不足以弥补第一年的亏算。直到最后一年才发生所得税的缴交。
5.1.3 宗地现金流量表与动态盈利分析（见表 5－3） 由现金流量表与动态盈利分析能够看出，项目的累计净现金流与累计折现现金流由负变正均要发生在最后一个年度。但项目的内部收益率为 16.24％，净现值为 15221 万元，均处于较高水平。原因在于地价要在中标后一次缴交完毕，造成巨额现金流流出，而项目的开发建设、销售要滞后一段时间，只是该宗地规划建筑面积不大，建设周期相对较短，故投资回收期指标也较为理想。
相应的地价在 74291 万元与 87416 万元时的投资回报指标如表 5－4 所示。
表 表 5 －1 销售税金及...
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