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房地产项目可行性研究报告(doc 59 页) 可 行 性 研 究 报 告 编 制 单 位 ：
岳 阳 华 奥 纺 织 有 限 公 司 二 〇 一 三 年 五 月 华容县华奥房地产项目可行性研究报告 目 录 第一章 总论 ...................................... 4 1.1 项目概述 ................................................................................................................................... 4 1.2 要紧建设内容及规模 ................................................................................................................. 4 1.3 可行性研究根据与范围 ............................................................................................................. 5 1.4 要紧经济技术指标 ..................................................................................................................... 6 1.5 研究结论 .................................................................................................................................... 6 第二章 项目建设背景及必要性 ....................... 8 2.1 项目建设背景.............................................................................................................................. 8 2.2 项目建设必要性........................................................................................................................ 10 第三章 市场分析与定位............................ 12 3.1 市场投资环境.......................................................................................................................... 12 3.2 市场需求分析.......................................................................................................................... 15 3.3 市场供给分析.......................................................................................................................... 18 3.4 营销策略 ................................................................................................................................. 20 第四章 项目选址与建设条件 ........................ 24 4.1 项目选址 ................................................................................................................................. 24 4.2 建设条件 ................................................................................................................................. 25 第五章 项目实施方案 ............................. 29 5.1 设计原则 ................................................................................................................................. 29 5.2 建设项目的定位....................................................................................................................... 29 第六章 环境影响评价 ............................. 34 6.1 编制根据 ................................................................................................................................. 34 6.2 环境影响分析.......................................................................................................................... 34 6.3 环境保护措施.......................................................................................................................... 36 6.4 环境影响分析结论 .................................................................................................................. 40 第七章 项目节能 ................................. 41 7.1 合理用能标准与节能设计规范 ............................................................................................... 41 7.2 项目使用能源选用原则 ........................................................................................................ 41 7.3 项目节能措施........................................................................................................................ 42 第八章 劳动、安全及消防 .......................... 44 8.1 安全卫生方针与原则 ............................................................................................................... 44 8.2 安全卫生目标........................................................................................................................ 44 8.3 安全、卫生设施 .................................................................................................................... 44 8.4 消防设计 ............................................................................................................................... 45 第九章 项目管理及实施进度安排 .................... 47 9.1 项目管理 ................................................................................................................................. 47 9.2 项目建设工期安排与施工进度 .............................................................................................. 48 第十章 投资估算及资金筹措方案 ................... 49 10.1 投资估算 ............................................................................................................................... 49 10.2 资金筹措及使用 .................................................................................................................... 51 第十一章 项目经济分析与预测 ..................... 52 11.1 项目销售收入预测 ................................................................................................................ 52 11.2 成本估算 ............................................................................................................................... 53 11.3 项目损益分析........................................................................................................................ 54 11.4 项目现金流分析 .................................................................................................................... 54 11.5 财务盈利能力分析 ................................................................................................................. 55 第十二章 研究结论及建议 ......................... 57 12.1 可行性研究结论 .................................................................................................................... 57 12.2 建议 ....................................................................................................................................... 57 第一章 总论 1.1 项目 概述 1 1.1.1 项目名称 华容县华奥房地产建设项目（下列简称“项目”）。
2 1.1.2 建设单位 华容县华奥房地产有限公司（筹）。
3 1.1.3 项目建设地点 项目建设地位于华容县迎宾南路 118 号，地处华容中心城区核心地带，周边 1 公里范围内有幼儿园、学校、医院、体育馆、商场、市民广场等生活配套设施健全，且岳常高速（岳阳-常德）横贯县城，水路、陆路交通便利，十分适合城市居住生活。
4 1.1.4 占地面积 本项目总用地面积 16728 ㎡（约合 25.09 亩）。
5 1.1.5 项目总投资及资金来源 本项目总投资估算为 14559.6 万元，所需资金由企业自筹。
6 1.1.6 项目建设期 本项目估计建设期为 19 个月，自 2013 年 6 月至 2014 年 12月。
2 1.2 要紧建设内容及规模 本项目总建筑面积 65738 ㎡，其中住宅建设面积 50868 ㎡，商业门面 5119 ㎡，公寓 2978 ㎡，要紧建设 2 栋 18 层住宅楼、 1 栋 24 层住宅，1 栋 5 层商住楼，建设幼儿园 1 座及配套用房 1栋共 500 ㎡。项目建筑密度为 27.52%，容积率为 3.55，绿化率为 45%，总停车位 349 个。
3 1.3 可行性研究根据与范围 1 1.3.1 项目研究根据 1) 项目建设用地规划许可证。
2) 国有土地使用权证。
3) 项目开发设计方案。
4) 项目市场调研情况、项目简介。
5) 项目营销方案，及其它有关资讯。
6) 有关专家对宏、微观市场的洞察、把握及熟悉；
7) 有关政策、法律、法规、标准、规范、规定及定额；
8) 工业与民用建筑可行性研究深度要求。
2 1.3.2 项目研究范围 本报告通过周密的市场调研与投资论证，重点研究与阐述下列本项目有关问题：
1) 市场现状与需求预测；
2) 项目建设必要性；
3) 建设条件与资源配置；
4) 选址、建设方案与功能布局；
5) 节能、消防与环保；
6) 项目实施计划；
7) 投资估算、资金筹措；
8) 经营方案及其核心竞争力；
9) 效益预测与财务分析；
10) 风险防范。
4 1.4 要紧经济技术指标 要紧经济技术指标见下表。
表格 1 要紧经济技术指标表 序号 项目名称 单位 指标值 备注 1 项目总占地面积 亩 25.09 2 项目总建筑面积 m2 65738 3 项目分期 期 4 功能分区 4.1 住宅 ㎡ 50868 4.2 商业铺面 ㎡ 5119 4.3 物业用房 ㎡ 500 不作销售 4.4 车库 个 349 5 容积率 % 3.55 6 建筑密度 % 27.52 7 绿地率 % 45 8 项目建设周期 月 19 项目前期调研期不计在内 9 项目投资总额 万元 14559.60 10 项目计算期内净现值 万元 3335.23 所得税后 11 投资利润率 % 53.23 12 销售利润率 % 29.92 13 全部投资回收期 年 3.3 所得税后 14 建筑开发成本 元/ m2 1531.9 5 1.5 研究结论 本项目的实施，不仅符合“构建社会主义与谐社会”的需 要，更是顺应人们对中高档住宅的消费趋势，提升华容县的住宅品质。项目的实施，对进一步促进华容县经济进展，加快华容县城市改造步伐，改善居民生活环境，确保居住环境质量与居民生活水平稳步提高，推进社会主义与谐社会具有重要的现实意义。经分析论证，项目建成后具有良好的经济效益与显著的社会效益，项目各项建设条件基本具备，因此，本项目是必要的、可行的。
第二章 项目建设背景及必要性 2.1 项目 建设背景 2.1.1 . 岳阳市社会经济进展状况 岳阳临长江、滨洞庭，素称“湘北门户”。现辖汨罗、临湘2 个县级市，平江、岳阳、华容、湘阴 4 个县，岳阳楼、云溪、君山 3 个区与岳阳经济技术开发区、湖南城陵矶临港产业新区、南湖风景区与屈原管理区。总面积 1.5 万平方公里，2012 年末常住人口 552.31 万。岳阳交通区位优势明显，全力打造中部地区重要的综合交通运输枢纽。水路：拥有 163 公里长江岸线，其中深水岸线 54.7 公里，沿线 400 多个港口口岸，其中城陵矶港是最大、最早的深水港口，位于岳阳市东北 15 公里长江与洞庭湖交汇处，隔江与湖北监利县相望，是长江中游第一矶，“长江八大良港”之一，也是湖南惟一的国家一类口岸。2011 年开通至宁波、南通、太仓、上海 4 条“五定”始发班轮外贸运输航线，2012 年岳阳至香港澳门直达航线正式开通，成为国内首条内河港口直达港澳航线，城陵矶已成为沟通内陆腹地与海外、外省最要紧物资贸易的水运基地与通道。目前，城陵矶新港二、三期与沿江港口群正加快推进，航段规划水深由 3.7 米增至 4.5米，港口通行能力将进一步提升。与此同时，岳阳坐拥东洞庭湖，水域面积达 265 万亩，占全部洞庭湖水域面积的 63.1%，南连湘、资、沅、澧四水，拥有长江三口、汨罗江、藕池东支、 华容河、新墙河、临湘长安河等大型支流。长江干流、洞庭湖水系年平均过境水量 6370 亿元，其中洞庭湖占 47.0%，最大汛期时，过境水量占全国的 23.0%，通过城陵矶汇入长江，形成了岳阳独有的水运优势。公路：107 国道、308 省道、京珠高速公路、随岳高速公路穿境而过，京港澳复线、岳常、岳长、通平、石华、岳望、岳宜、临岳 5 条在建高速公路正如火如荼进行;洞庭湖环湖公路建设畅通沿江通道。铁路：京广铁路、武广铁路客运专线连南贯北，荆岳铁路煤运通道、松阳湖进港支线、岳吉、岳九等铁路呼之欲出。航空：距长沙黄花国际机场 130 公里，武汉天河国际机场 180 公里，岳阳机场已进入国家支线机场计划。2012 年，全市地区生产总值（GDP）首次突破 2000 亿元，达到 2199.92 亿元；完成固定资产投资 1168.11 亿元...
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