陈珂
4月2日，民众在2023年福州春季住房展销会上了解二手房信息。4月4日，贝壳研究院发布的一季度二手房市场报告显示，2023 年一季度，中国50 个城市二手房价指数转涨，扭转了17个月连续下跌趋势，环比涨幅累计为2.4%。
6月1日下午，福州市房地产中介行业协会发布指导意见书，指出中介费收费标准由买方付3%调整为买卖双方各出1.5%，但次日凌晨又紧急发文将其撤回。在住建部、市场监管总局发布《关于规范房地产经纪服务的意见》（下称《意见》）后，被称为“打响中介费下调第一枪”的福州新政成了“一日游”。
《意见》明确要合理确定经纪服务收费，鼓励按照成交价格越高、服务费率越低原则分档定价，引导由交易双方共同承担中介费。受访专家表示，进入存量房时代，中介费率有降低的可能，房产经纪行业目前存在服务与收费不对等、垄断定价、隐藏标价、捆绑收费等乱象，费率下调是必然趋势。
25城二手房中介费率均值2.2%
《意見》发布后，中介费可能下调的消息就在小蹊买房时加入的微信群里传开了。2021年，她花415万元购入位于北京市朝阳区永安里地铁站附近的一套60多平方米两居室，1.9%的费率下中介费接近8万元。小蹊认为，若中介费率下调成真，无疑会减轻购房者压力。
华东政法大学房地产政策法律研究所所长杨勤法告诉《中国报道》记者，二手房交易市场中买卖双方存在较大信息差，中介机构作为信息提供者，成了双方难以绕过的重要桥梁。天眼查数据显示，我国房地产经纪相关企业目前有105万余家，其中，2022年新增相关注册企业15.7万余家，增速达18.6%。
易居研究院研究总监严跃进向《中国报道》记者出示的一份调研报告显示，今年二季度，全国25个重点城市二手房中介费率均值为2.2%，其中成都、西安和北京的中介费率略高，分别为2.8%、2.8%和2.7%；
石家庄、东莞和太原相对较低，分别为1.5%、1.8%和1.9%。
1995年，政府部门曾对房产中介机构收取服务费给出过价格指导：实行独家代理的，最高不超过房屋成交价的3%。目前，多数房产经纪机构仍沿用这一费率，并随市场行情、中介机构竞争等因素自主调节。
“正常来说是2.7%，如果在我们家有过买卖、租住等交易，可以享受2.35%的连环单折扣。”记者以购房者身份咨询北京某头部中介机构的工作人员时获悉。另一名供职于一家小型经纪机构的中介则表示：“能够做到1.35%，如果客户指定了一套意向房屋委托我们谈判，可以降到一个点。”
在杨勤法看来，中介费过高广为诟病与高昂的房价不无关系，经纪机构服务质量与费用收取不对等、强加不公平条款、隐瞒房屋缺陷、滥用客户信息等同样是症结所在。清华大学土木水利学院副院长、清华大学房地产研究中心主任吴璟在接受央视采访时称，经纪服务缺乏充分的市场竞争是主要原因之一。
《意见》提出加强从业主体管理、合理确定经纪服务收费、严格实行明码标价、加强个人信息保护等10条建议，严跃进称，这对于中介行业的规范和健康发展具有积极作用，同时也对行业发展提出了很多新思路。
促使中介费合理归位
“合理确定经济服务收费”出现在《意见》第三条，规定房地产经纪服务收费由交易各方根据服务内容、服务质量，结合市场供求关系等因素协商确定。吴璟强调，明确了经纪服务的内容也就抓住了此次《意见》的“牛鼻子”。
《意见》明确经纪服务应由基本服务和延伸服务组成。前者是房地产经纪机构为促成房屋交易提供的一揽子必要服务，包括提供房源客源信息、带客户看房、签订房屋交易合同、协助办理不动产登记等。后者是房地产经纪机构接受交易当事人委托提供的代办贷款等额外服务，每项服务可单独提供。
吴璟称，将服务内容分解后，比较合理的定价方式是针对不同的项目确定不同的计费方式，并不都需要和房屋总价挂钩，即使挂钩也不一定是线性递增的方式，这样在充分竞争形势下，一定会有一些经纪服务企业采用差异化策略竞争，促进交易费率达到老百姓更能接受的合理水平。
在有关“合理”的具体措施方面，《意见》“鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价”。在杨勤法看来，分档定价可以理解为超额累退费率定价方式。“类似于法院计算诉讼费用的方式，比如标的二手房价格为100万元以下的，按某个费率计取；
房屋价格超过100万元的，则对100万至200万元的部分按某个更低的费率计取，以此类推。”
据诸葛找房统计，截至6月，北京二手房挂牌量已近20万套。根据北京住建委的统计，北京6月份二手住宅网签总量为11607套，环比上月下降10.6%。“超额累退的分档计费方式更具合理性，并能较大幅度降低高价二手房的流转交易成本，鼓励二手房交易，盘活住宅存量，不仅有利于经纪服务市场发展，同时也利好整个房地产市场交易。”杨勤法说。
另拓思路规范房产中介市场
基于全国25城中介费收取情况，易居研究院对中介费“谁来承担”进行的结构分析显示，中介费买家全部承担占21%、买家承担大头占50%、买卖双方均摊占29%。严跃进认为，此次《意见》最大的亮点在于“引导由交易双方承担服务费用”，保护购房者权益。
值得注意的是，据中新经纬报道，《意见》发布后，北京房地产中介行业协会5月17日邀请房产经纪公司召开座谈会，谈论房产交易中介费率是否有下调空间，以及中介费买卖双方共同承担的可能性。
杨勤法说，在我国大部分中介费都由买方出，极大加重了买房负担，双边收费模式具备民意基础、可行性强。接受采访的中介人员均提到，中介费由谁出或许不是问题的关键，卖方如果把自己要承担的那部分加到房屋总价里，并不能从实际上降低交易成本。
对此，杨勤法建议采取措施加以规范。第一，政府和相关机构要建立和维护公开的房地产市场信息平台，提供准确的相关数据和交易信息，使买方了解市场行情，从侧面减少卖方过高定价的可能性。第二，提高消费者对房地产交易和双边收费模式的认知水平。第三，加强对房地产市场的监管和执法力度，打击违法提价行为。
除了买卖双方共担中介费，杨勤法表示，另一个可行思路是实施中介服务单边代理模式。在我国，该模式最早由深圳自2021年开始用于二手房交易。他称，单边代理模式下中介机构各自服务于买卖双方或租赁双方，能专注于所代表一方的利益，提供更加专业化的服务，也能提升交易的公平性和效率。“与此同时，单边代理模式下使得所需的中介数量翻倍，尤其是一些小型、新型的房产中介公司，将促进房产中介行业健康有序发展。”杨勤法说。
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